Podnikání ve vlastní nemovitosti a uplatňování výdajů – výhody a nevýhody jejího vložení do obchodního majetku

Při podnikání ve vlastní nemovitosti lze uplatnit výdaje s ní spojené (odpisy, opravy, údržba, technické zhodnocení) za předpokladu vložení nemovitosti do obchodního majetku. Negativní daňové dopady zahrnutí nemovitosti do obchodního majetku mohou nastat v okamžiku jejího prodeje.

Pokud poplatník podniká ve své vlastní nemovitosti a chce uplatnit výdaje spojené s jejím pořízením prostřednictvím odpisů a dále náklady na opravu a údržbu nemovitosti do daňových nákladů, musí takovou nemovitost celou vložit do obchodního majetku. Přitom není rozhodující, zda vložená nemovitost je celá nebo zčásti používaná pro podnikání.

Může se jednat o případ, kdy provozuje poplatník podnikatelskou činnost v suterénu rodinného domu a provede v prostorách určených pro podnikání nějaké rozsáhlé opravy. Podle ustanovení § 25 odst. 1 písm. u) zákona o daních z příjmů výdaje vynaložené na opravu, údržbu nebo technické zhodnocení majetku sloužícího k podnikání, který poplatník nezařadí do obchodního majetku, jsou daňově neúčinné. Toto restriktivní opatření se však netýká výdajů na stavební úpravy, rekonstrukci a modernizaci do limitu 80.000 Kč, které nejsou technickým zhodnocením majetku podle § 33 odst. 1 zákona o daních z příjmů. Rovněž se netýká majetku, který má podnikatel v nájmu.

Obchodním majetkem podnikatele jsou majetkové hodnoty v jeho vlastnictví, které eviduje v daňové evidenci nebo o nich účtuje (pokud vede účetnictví).

Majetek lze do obchodního majetku zahrnout pouze v případě, že podnikatel vede daňovou evidenci nebo účetnictví.

Daňové dopady zahrnutí nemovitosti do obchodního majetku nastanou v okamžiku prodeje takové nemovitosti. V případě nezahrnuté nemovitosti do podnikání je příjem osvobozený po 5 (příp. 10) letech jejího vlastnictví. Pro nemovitosti zahrnuté do obchodního majetku platí pro osvobození časový test 5 (10) let až po vyřazení z obchodního majetku; tím padá výhodné osvobození po 5 (10) letech vlastnictví nemovitosti.

Zmíněné podmínky však neplatí pro pronajímatele nemovitostí, neboť ti nemají podle § 9 odst. 6 zákona o daních z příjmů obchodní majetek.

Jde-li o nemovitost nebo movitou věc v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů, která je využívána pro podnikání nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost jedním z manželů nebo oběma manžely, vkládá tuto nemovitost nebo movitou věc do obchodního majetku jeden z manželů.

V případě, že tuto nemovitost nebo movitou věc má v obchodním majetku jeden z manželů, avšak je pro podnikání nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost využívána také druhým z manželů, lze výdaje (náklady) související s touto nemovitostí nebo movitou věcí, které připadají na část nemovitosti nebo movité věci využívané pro podnikatelskou činnost nebo jinou samostatnou výdělečnou činnost oběma manžely, rozdělit mezi oba manžele v poměru, v jakém ji využívají při své činnosti.

Příjmy z prodeje nemovitostí nebo movité věci v bezpodílovém spoluvlastnictví manželů jsou zdaňovány u toho z manželů, který měl takovou nemovitost nebo movitou věc zahrnutou v obchodním majetku.